Locazione e Inadempimento

Studio Legale Trasacco & Pecorario
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Sempre più spesso, con il forte periodo di crisi che stiamo attraversando, capita che i conduttori di immobili in locazione decidano, improvvisamente e senza il minimo preavviso, di lasciare gli stessi.

La Corte Suprema di Cassazione si è imbattuta proprio in caso simile, nel quale appunto vennero stipulati nel 2001 due contratti di locazione, relativi ad un appartamento e ad un capannone adiacente, in favore di altrettanti conduttori. Entrambe i conduttori abbandonarono gli immobili senza alcun preavviso alla fine del 2007 senza riconsegnarne le chiavi e cessando di corrispondere i canoni di locazione. Venne intimato e convalidato lo sfatto per morosità e poco prima dell’accesso dell’ufficiale giudiziario i conduttori riconsegnarono gli immobili pagando i canoni arretrati fino a quel momento. Il locatore introduceva quindi una causa nei confronti degli ex conduttori per la mancata e poi diminuita percezione del reddito conseguente alla risoluzione anticipata del rapporto ed alla successiva locazione ad altri degli immobili per un canone inferiore.

La Corte muovendo da quanto sancito all’art. 1453 c.c. “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno“,  e ricomprendendo tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta, ex art. 1223 c.c., dell’evento risolutivo, sancisce il seguente principio di diritto: “Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione“.

Gli ermellini, ancora affermano che “costituirà poi indagine di merito da farsi caso per caso e non sindacabile se non sotto il profilo del vizio di motivazione, la verifica nel caso concreto dell’ammontare del danno effettivamente subito dal locatore, per accertare se esso sia pari ai canoni non percepiti fino al reperimento di un nuovo conduttore e poi, da quel momento e fino alla scadenza naturale del contratto risolto, pari alla differenza tra i due canoni se esistente”.

Cassazione Civile, n. 02865 del 13.02.2015, Sez. 3

Avv. Gaetano Bottigliero
Avv. Gaetano Bottigliero

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